Narodowy Bank Polski podsumował III kw. 2024 r. w obrocie nieruchomościami. Analiza danych dokonana przez portal RynekPierwotny.pl nie pozostawia wątpliwości – w ciągu 5 lat (od III kw. 2019 r.) średnie ceny transakcyjne nowych mieszkań w Olsztynie wzrosły o 55%. Oznacza to o połowę mniejszą zwyżkę niż w Krakowie (1. miejsce w zestawieniu z wynikiem 106%) czy Wrocławiu (2. miejsce ze wzrostem o 92%). Olsztyn plasuje się także daleko za Warszawą (3. miejsce, 77%), Katowicami (4., 76%) czy Lublinem.
Należy pamiętać, że są to jednak ceny transakcyjne, które znacznie różnią się od ofertowych. Jak wynika z analizy danych NBP, średnia cena ofertowa mkw. mieszkania w Olsztynie w III kwartale 2024 roku to 10 042 złotych. Bez wątpienia warto zatem negocjować cenę mieszkania.
Zmiana średnich cen transakcyjnych mieszkań w największych miastach Polski
W ujęciu procentowym nasze miasto jest o włos przed Rzeszowem (9. miejsce w zestawieniu, 54%), choć w ujęciu kwotowym rzeszowskie podwyżki okazują się mocniejsze – stolica Podkarpacia ma nieco wyższy ogólny poziom cen. Niewiele drożej niż w Olsztynie kosztuje metr kwadratowy nowego mieszkania w Łodzi, a tam dynamika podwyżek jest aż o 14 punktów procentowych silniejsza (69%). Najmniejsza skala wzrostów charakteryzuje 10. w zestawieniu Gdańsk, jednak jest to relatywna stabilizacja na wysokim poziomie cenowym. Wysoki poziom cen z 2019 r. (ustępujący tylko Warszawie) mógł wpłynąć na to, że wzrost procentowy był ograniczony w porównaniu do miast z niższymi cenami początkowymi.
Warto też zauważyć, że w świetle danych z portalu RynekPierwotny.pl na koniec roku 2024 roku w ofercie olsztyńskich deweloperów znalazło się 935 mieszkań. Oznacza to ponad dwukrotny wzrost – aż o 116% rok do roku! Rosnąca liczba dostępnych ofert jest efektem zmniejszonego popytu oraz wzmożonej działalności deweloperów w 2024 roku.
Co spowodowało tak silne podwyżki w Olsztynie
Wzrost cen nieruchomości na rynku pierwotnym w Olsztynie w latach 2019–2024 był efektem wielu czynników regionalnych i lokalnych. Miasto rozwijało się jako regionalne centrum administracyjne i gospodarcze, szczególnie w sektorach takich jak handel, edukacja, usługi publiczne oraz przemysł spożywczy i meblarski. Nowe miejsca pracy przyciągnęły do miasta zarówno specjalistów, jak i osoby młodsze poszukujące zatrudnienia. Atrakcyjne inwestycje mieszkaniowe (m.in. na osiedlach Jaroty, Nagórki i Redykajny) zwróciły uwagę także dotychczasowych mieszkańców Olsztyna, chcących poprawić swój standard życia.
Stolica historycznej Warmii w minionym pięcioleciu zyskała popularność również wśród osób kupujących mieszkania czy apartamenty w celach rekreacyjnych albo pod wynajem krótkoterminowy. Zakupy inwestycyjne wyjątkowo mocno podbijają ceny nieruchomości. Średnią ciągną w górę zwłaszcza realizacje deweloperskie o wyższym standardzie, od apartamentowców w rejonie centrum po osiedla z widokiem na jezioro.
Na specyfikę lokalną w latach 2019 – 2024 nałożyły się rzecz jasna zjawiska o szerszej skali. Po pandemii (2020) wiele osób zaczęło odczuwać potrzebę zakupu większego niż wcześniej mieszkania. W tym samym czasie zaczął się inflacyjny wzrost cen energii, surowców i kosztów transportu, który wpłynął na koszty budowy, a więc i na ceny transakcyjne nieruchomości. Równolegle przed 2021 r. polityka niskich stóp procentowych napędzała tanie kredyty, następnie na strukturę sprzedaży wpływały rządowe programy dopłat (Mieszkanie dla Młodych, Bezpieczny kredyt 2%). Od 2022 r. na rynek oddziałuje napływ uchodźców z ogarniętej wojną Ukrainy.
Co czeka nas w 2025 roku?
W 2025 roku na kształtowanie cen mieszkań istotny wpływ może mieć strategia deweloperów wobec segmentu popularnego, czyli lokali dostępnych dla przeciętnego nabywcy korzystającego z kredytu. Zwiększenie liczby takich mieszkań w największych miastach mogłoby przyczynić się do stabilizacji cen, a nawet ich lekkiego spadku. Końcówka zeszłego roku pokazała, że taki scenariusz jest możliwy.
Materiał Partnera
Komentarze (2)
Dodaj swój komentarz