„To jest walka z wiatrakami”. Kolejne problemy na ul. Nowej Niepodległości

Dwa rodzaje działek na tym samym terenie?

Za czasów PRL blok przy ul. Nowej Niepodległości posiadał dookoła budynku służebną działkę. Pierwsze problemy pojawiły się wówczas, gdy rozpoczęła się sprzedaż mieszkań własnościowych, bowiem część działki, którą wydzielono po obrysie budynku, była służebna a część nie.

* * *

Czytaj także: Olbrzymie rachunki za ciepło w budynkach komunalnych. Mieszkańcy apelują o pomoc

* * *

Jedni z pierwszych mieszkańców, którzy wprowadzili się na Nową Niepodległości, wykupili lokale wyłącznie z gruntem pod budynkiem. Nasz rozmówca tłumaczył, że kiedy wraz z kolegą zamierzali również dokonać takowego procesu, okazało się, iż istnieje tylko opcja zakupu lokali na terenie niesłużebnym.

Zapchane studzienki, wilgoć i problemy z kanalizacją

Jak stwierdził Mirosław Czaus, mieszkańcy długo nie nacieszyli się dobrymi warunkami. Szybko okazało się, iż studzienki, znajdujące się na szczycie budynku, są zapchane, przez co podczas deszczu, woda zalewała piwnice.

Sprawę zgłoszono spółdzielni, która zarządziła ich przeczyszczenie i odwodnienie wskazanych powierzchni. Sukces był jednak tylko częściowy, ponieważ cały czas w budynku utrzymywała się wilgoć. Czaus spekulował, iż znajdujący się w niektórych mieszkaniach grzyb na ścianach, wynika właśnie z przytoczonej kwestii.

Na domiar złego, z czasem w bloku pojawiły się również problemy z kanalizacją.

Właściciel firmy Efekt wraz z kolegą już w 2010 r. na własną rękę znaleźli specjalistę, który wykonał projekt odwodnienia i izolacji terenu. W momencie poruszania tego typu kwestii na zebraniach wspólnoty, miasto twierdzi, że nie posiada wystarczających środków.

- Miasto jeszcze do niedawna zalegało nam ponad 50 tys. zł. Po tym, jak sprawa trafiła do sądu, zwrócono nam większość tej sumy – powiedział Czaus.

„Opaska nie jest nasza”

Aspekt finansowy nie był jedyną komplikacją. Po stworzeniu projektu odwodnienia i izolacji terenu, okazało się, iż „opaska” (teren wokół budynku) nie należy do części użytkowników lokali.

- W celu rozpoczęcia prac, musielibyśmy zająć część drugiej działki. Zażądałem wówczas wyjaśnień i chciałem załatwić tę sprawę formalnie, czyli dołączyć fragment do budynku, aby stanowił własność lokatorów. Propozycja zakładała, iż miasto przejęłoby chodnik, ponieważ sprzedając mieszkania, musi dać dostęp do lokali. Posiadacze udziałów w „opasce” mogliby je wówczas odsprzedać budynkowi – tłumaczył nasz rozmówca.

Warto wspomnieć, iż na opisywanym obszarze znajduje się również niewielki łącznik, w którym znajdują się mieszkania miejskie.

Czaus poinformował nas, iż miasto do tej pory pobiera pożytki ze wskazanego terenu, a mieszkańcy płacą podatki za cały grunt. W tej sprawie także próbowano wypracować kompromis. Miasto jednak na niego nie przystało, twierdząc, iż jest w stanie odkupić wyłącznie 12-metrowy fragment, a reszta musi pozostać bez zmian.

Nasz rozmówca z żalem wspomniał również, iż właściciele lokali zakładali w opisywanym temacie sprawy sądowe z własnych środków.

Odwołanie do NSA

Kolejną próbą, podjętą przez reprezentantów zarządu, była propozycja dobudowania w budynku piętra. Po przeprowadzonych rozmowach z potencjalnym wykonawcą, przed mieszkańcami pojawiła się korzystna perspektywa ocieplenia budynku, odwodnienia go oraz naprawy dachu. W sprawę zaangażowano również architekta, który wykonał wizualizację przestrzeni do przerobienia.

Jedna z mieszkanek wyraziła wobec pomysłu sprzeciw. Mirosław Czaus wraz z właścicielem innego lokalu, znajdującego się również przy ul. Nowej Niepodległości 1, założyli sprawę sądową, aby dla dobra wspólnoty zapadła zgoda o dobudowaniu piętra.

Wówczas pojawiły się kolejne komplikacje po stronie urzędu miasta. Przedstawiciele instytucji stworzyli opracowania, z których wynikało, iż budynek przy Nowej Niepodległości 1 jest wyższy od bloku, znajdującego się naprzeciwko (ul. Kościuszki 92), przez co, zgodnie z przepisami, czynności nie mogły zostać podjęte.

Mieszkańcy odwołali się nawet do Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) w Warszawie, jednak bezskutecznie.

- Liczyliśmy na to, że sąd zleci pomiar budynków. Zamiast tego zapytano mnie, jako niefachowca, czy ja je zmierzyłem. Zaproponowałem, żeby sąd zlecił to na nasz koszt, ale ponownie spotkaliśmy się z odmową, ponieważ uznano, że opinia miasta jest wystarczająca – tłumaczył Czaus.

Jakiś czas później właściciel firmy Efekt postanowił wynająć firmę geodezyjną, aby wykonała profesjonalny pomiar budynków. Co ciekawe, okazało się, iż blok przy Nowej Niepodległości 1 jest o ponad 4 m niższy od budynku sąsiedniego. Można byłoby poczynić założenie, że po dobudowaniu piętra, osiągnęłyby podobną wysokość.

Finalnie sąd oddalił sprawę oraz nałożył na wnioskodawców obowiązek pokrycia kosztów.

Opcja kredytu termomodernizacyjnego

Mieszkańcy nie dają za wygraną. Niedawno rozpoczęli wstępne ustalenia w sprawie możliwości uzyskania kredytu termomodernizacyjnego, w efekcie czego udało się stworzyć audyt. W tym przypadku koszty pokryła wspólnota.

Ustalono, iż koszt samego ocieplenia budynku oscylowałby w granicach pół miliona złotych.

- Chcieliśmy poznać koszty, żeby w razie czego wziąć kredyt. Posiadamy jeszcze 118 tys. zł w ramach funduszu remontowego. Wstrzymujemy się z kredytem, ponieważ warto byłoby się dowiedzieć, ile dokładanie musielibyśmy zapłacić za ocieplenie, dach i odwodnienie budynku, aby rozłożyć ten proces na raty. Następnie przedstawilibyśmy koszty do akceptacji całej wspólnocie – wskazał nasz rozmówca.

Opinia geodety

Mirosław Czaus przytoczył podczas spotkania z naszą redakcją historię uczestnictwa przedstawicielki wydziału geodezji, w jednym z zebrań wspólnoty.

Ekspertka stwierdziła, iż obecnie uregulowanie prawne własności gruntu, nie należy do najprostszych. Wskazała, iż błąd leży po stronie urzędników, ponieważ w przeszłości wszystkie lokale sprzedawano w ten sposób. Na pytanie, czy współwłaściciele terenu mogliby wydzielić „opaskę” i powierzyć ją wspólnocie na dożywotnie użytkowanie, kobieta odpowiedziała, iż nie jest pewna czy miasto przystałoby na takie rozwiązanie.

Warto przypomnieć, że aby koncepcja miała szansę na realizację, mieszkańcy dwóch lokali, musieliby również wykupić udziały w działce. Czaus zapewnił, iż jeśli wskazane osoby nie podejmą działań, wystąpi do sądu, aby lokatorzy płacili koszty użytkowania chodnika.

- To nie jest z mojej strony żadna złośliwość, chodzi po prostu o to, że od 10 lat nie da się nic zrobić. Ręce opadają – mówił właściciel firmy Efekt.

Mieszkańcy zwrócili się także o pomoc do prezydenta Olsztyna Piotra Grzymowicza. Spotkanie także nie przyniosło żadnych konkretnych efektów.

Długa droga do instalacji ogrzewania centralnego

Początkowo w bloku przy ul. Nowej Niepodległości 1 mieszkańcy korzystali z piecyków gazowych. W jednym z lokali poprzez nieodpowiednią cyrkulację powietrza, spowodowaną zapchanymi wentylatorami, w wyniku zatrucia gazem zmarła jedna z osób w nim zamieszkujących.

Wśród pozostałych mieszkańców pojawiła się panika. Po wizycie na miejscu zdarzenia prokuratora, podjęto decyzję o odłączeniu instalacji gazowej.

Mieszkańcy otrzymali w tamtym okresie farelki do ogrzania mieszkań. Rozwiązanie nie przyjęło się na dłużej, ponieważ rachunki okazały się gigantyczne. Doszło również do kolejnej tragicznej sytuacji. W wyniku ograniczania ogrzewania, ze względu na wysokie koszty, zmarł następny z mieszkańców, który zachorował na zapalenie płuc.

Po długiej przeprawie podjęto w końcu decyzję o prowadzeniu do budynku ogrzewania centralnego, obsługiwanego przez Miejskie Przedsiębiorstwo Energetyki Cieplnej (MPEC). Wymieniono wówczas, za zgodą ZBK, piony zimnej i ciepłej wody. Na koszt wspólnoty zamontowano też sprawnie działającą wentylację. Koszt prac wyniósł około 70 tys. zł.

W piwnicy budynku znajdują się liczniki zużycia GJ, po to by rozliczenia odbywały się na podstawie pomiarów a nie wskaźnikowo (od m2).

Dzięki podjętym działaniom, w dużej mierze udało się osuszyć blok.

Wskazany system rozliczania nie przypadł do gustu jednej z mieszkanek, przez co złożyła do sądu wniosek o unieważnienie uchwały, regulującej aspekt.

- Sprawa ciągnęła się dwa lata, w ciągu których ZBK nie rozliczał zużycia ciepła. Prosiłem, żeby zrobili to jakkolwiek, chociażby po to, abyśmy wiedzieli czy mamy odpowiednią moc zamówioną, ponieważ nawet nie zużywając całego pakietu, płaci się za koszty stałe, związane z mocą zamówioną – tłumaczył Czaus.

Po czasie udało się wypracować ugodę między stronami.

„Niektórych zapisów nikt mi nie potrafił wytłumaczyć”

Podczas rozmowy z naszą redakcją Mirosław Czaus zwrócił również uwagę na niewłaściwe rozliczenie opłat za ciepło przez jedną z pracownic ZBK. Błąd polegał na pominięciu przez kobietę niektórych ustalonych aspektów. Według Czausa, rozliczenia za sezon 2021/22 dokonano po części wskaźnikowo a nie na podstawie liczników, mimo iż obowiązywała w tamtym okresie uchwała, regulująca system.

- Nie zgadzałem się z tym. Dostałem od nich pomiary i faktury, więc sam zrobiłem zestawienie porównawcze. Niektórzy mieszkańcy zużywali ciepłą wodę do woli, a płaciliśmy za to wszyscy. Za poprzedni rok doliczono mi 1500 zł dopłaty, mimo że moje zużycie wynosi 2m3, ze względu na samo prowadzenie firmy w tym lokalu. Niektórych zapisów nikt mi nie potrafił wytłumaczyć – mówił.

Czaus tłumaczył, iż robiąc rozliczenie, wziął pod uwagę koszty stałe i faktyczne, aby wyliczyć wartość GJ.

- MPEC zmieniał nam co jakiś czas stawki, ale wszystko dokładnie wyliczyłem. Złożyłem do ZBK pismo, na które nie otrzymałem odpowiedzi od 16 lutego. Prosiłem, żeby wskazali, kto ma rację a po czyjej stronie leży błąd – dodał.

Drugie pismo zostało złożone do ZBK w imieniu całego zarządu wspólnoty. Poruszono w nim kolejną niepokojącą kwestię. Jak wynika z przedstawionych dokumentów, w przypadku niektórych lokali zużycie ciepłej wody było zerowe, czego nie wyjaśniono mieszkańcom.

- Ustawy stanowią, że zapisy powinny być transparentne. Pomiary zużycia wody pokazują, że zapis nie zgadza się z sumą rozliczeń liczników mieszkańców, którzy nieświadomi płacą za te straty z własnej kieszeni. Nikt na to nie reagował – tłumaczył nasz rozmówca.

Co ciekawe, po czasie okazało się również, iż zamontowana w budynku instalacja nie posiada zaworu zwrotnego, przez co woda jest cały czas w obiegu, a na liczniku nalicza się zużycie.

Według Czausa problem wysokich rachunków wynika też ze zbyt wysokiej energii zamówionej w bloku, co również określił jako niedopatrzenie po stronie ZBK.

- Mamy 900 GJ, a zużywamy tylko około 300. Szacunkowo w ciągu roku tracimy na tym nawet do 10 tys zł. Cały czas nie można się doprosić o dane. To jest walka z wiatrakami – podsumował rozgoryczony.