Pozwolenie wydane po latach sądowych batalii
O sprawie nowoczesnej, przeszklonej bryły, która stanęła między dwoma zabytkowymi kamienicami w Śródmieściu pisaliśmy w artykule pt. „Czy nowoczesna inwestycja między zabytkowymi budowlami przy ul. Dąbrowszczaków przypadła do gustu mieszkańcom”. Przypominamy, iż pierwsze spory między okolicznymi mieszkańcami a inwestorem pojawiły się już w 2012 r. Temat pogorszenia jakości życia poprzez wzniesienie budowli, rozpatrywany był przez 6 najbliższych lat przez sądy w różnych instancjach. Ostatecznie mieszkańcy przegrali i w 2018 r. wydane zostało pozwolenie na budowę.
Zdjęcie z placu budowy z 2023 r.
Fot. Łukasz Kozłowski / Olsztyn.com.pl
Założenia inwestycji
Pierwsze prace budowlane pomiędzy „willą ze smokami” przy ul. Dąbrowszczaków 6 a kamienicą przy ul. Dąbrowszczaków 7 ruszyły w kwietniu 2023 r. Mimo upływu tak wielu lat, część olsztynian do tej pory nie kryje niezadowolenia z nowej nieruchomości.
Powierzchnia bryły obejmuje łącznie ok. 700 m2. Budowla posiada od 3 do 5 kondygnacji i połączona jest z sąsiadującymi kamienicami. W najwyższym punkcie wznosi się na ok. 16 m, z kolei w najniższym posiada ok. 10 m.
Docelowo na miejscu powstać mają lokale usługowo-handlowe z mieszkaniem. Za stworzenie projektu inwestycji odpowiada Jan Sosnowski (biuro projektowe „PARTNER”), a za wykonanie firma Luxbud Łukasz Szymański z Olsztynka. Budowla nie została jeszcze oddana do użytkowania. Okazało się, że proces wcale może nie pójść gładko…
Budowa czy rozbudowa istniejącej nieruchomości?
Redakcji portalu Olsztyn.com.pl udało się dotrzeć do zapisów dokumentu. W zawiadomieniu wskazano, iż projekt budowlany powstać miał w oparciu o błędne informacje, niezgodne ze stanem faktycznym. Skąd takie podejrzenie?
W 2018 r. inwestor uzyskał pozwolenie na budowę. Prezydent Olsztyna zatwierdził projekt budowlany, dotyczący całkowicie nowej nieruchomości, na terenie, który nie był dotąd zabudowany. Integralną część projektu stanowiła sporządzona w 2013 r., na zlecenie inwestora, ekspertyza przeciwpożarowa, dotycząca z kolei rozbudowy istniejącego już budynku.
- Przedmiotem ekspertyzy jest wbudowanie projektowanego budynku handlowo-usługowego z mieszkaniem, którego posadowienie projektuje się w ramach rozbudowy wypełniającej plombę pomiędzy istniejącymi budynkami nr 6 i 7 – czytamy w piśmie.
W dokumencie wskazano także, iż ekspertyza została wydana, m.in. na podstawie informacji uzyskanych od projektanta, analizy dokumentów projektowych oraz wizji lokalnej na miejscu rozbudowy.
Z kolei w sentencji zatwierdzonego przez prezydenta pozwolenia na budowę stwierdza się, iż obejmuje ono „budowę budynku handlowo-usługowego z mieszkaniem w Olsztynie”.
Odstępstwa od wymogów
W oparciu o ekspertyzę wojewódzki komendant Państwowej Straży Pożarnej (PSP) wydał (również w 2013 r.) postanowienie, w którym wyraził zgodę na odstąpienie od spełniania przez inwestycję wymogów, określonych w przepisach budowlanych, odnoszących się do bezpieczeństwa pożarowego.
Podsumowując, ekspertyza przeciwpożarowa i zatwierdzające ją postanowienie komendanta PSP nie dotyczyły zamierzenia budowlanego, na które prezydent wyraził zgodę.
Kolejne nieścisłości
W zawiadomieniu o podejrzeniu popełnienia przestępstwa określono, iż projekt budowlany mógł zostać zatwierdzony w momencie uzyskania przez organ architektoniczno-budowlany I instancji upoważnienia od ministra właściwego ds. budownictwa.
W piśmie wskazano, iż stosownej zgody nie uzyskano.
Budowla nie spełnia wymagań bezpieczeństwa pożarowego?
W opisywanej sprawie główne komplikacje wynikły z postanowienia komendanta wojewódzkiego PSP. Przepis, na podstawie którego dokument wydano, dopuszcza w określonych przypadkach możliwość udzielenia zgody na odstępstwo od norm prawa budowlanego, dotyczących bezpieczeństwa pożarowego, aczkolwiek w odniesieniu do nadbudowy, rozbudowy oraz przebudowy.
Nieruchomość powstała przy ul. Dąbrowszczaków ma natomiast charakter budowy, a co za tym idzie, powinna spełniać ogólne wymagania przeciwpożarowe, odnoszące się do zachowania konkretnych odległości między budynkami.
„Zastosowano błędną procedurę”
Pojawił się zatem problem, związany ze zwiększeniem ryzyka w momencie rozprzestrzeniającego się ognia. Zgodnie z przepisami Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 16 czerwca 2002 r., w sprawie warunków technicznym, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, bezpieczna odległość pomiędzy działkami wynosić powinna co najmniej 8 metrów. Przy nowoczesnej bryle jest to tylko około 0,5 m od granicy działki i ściany kamienicy przy ul. Dąbrowszczaków 6.
- Organ architektoniczno-budowlany nie miał prawa do wydania Pozwolenia na Budowę w odniesieniu do Inwestycji, gdyż zastosowano błędną procedurę przy wydawaniu Pozwolenia na Budowę (dla budynku rozbudowywanego a nie dla budowy) oraz naruszone są interesy właścicieli sąsiednich budynków. (…) Brak jest pewności, że obiekt wznoszony w ramach Inwestycji nie stanowi zagrożenia dla mieszkańców oraz że nie oddziałuje na sąsiednie budynki w sposób zagrażający mieniu – czytamy w opinii rzeczoznawcy zabezpieczeń przeciwpożarowych z 2023 r., do której udało nam się dotrzeć.
Zaświadczenie autorów projektu
Ze zgromadzonej dokumentacji wynika, że powstały budynek nie spełnia wymogów dotyczących usytuowania oraz bezpieczeństwa pożarowego.
Autorzy projektu budowlanego zaświadczyli natomiast o jego wykonaniu zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej.
Zarzut dewastacji zabytku
Warto również wspomnieć, iż sąsiadujące kamienice wpisane są do rejestru zabytków. Zgodnie z przepisami prowadzenie robót budowlanych w otoczeniu zabytku bez wymaganego pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytku, stanowi delikt, zagrożony karą pozbawienia wolności od 6 miesięcy do 8 lat (jeśli sprawca działa nieumyślnie, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności bądź pozbawienia wolności do lat dwóch). Jak łatwo się domyślić, wskazanej zgody nie udzielono. W zawiadomieniu do prokuratury wskazano, iż doszło do dewastacji zabytku poprzez niezachowanie szczególnych warunków, zapewniających bezpieczeństwo pożarowe.
Jakie mogą być konsekwencje?
- W razie skazania za przestępstwo określone w ust. 1 polegające na uszkodzeniu zabytku sąd orzeka obowiązek przywrócenia stanu poprzedniego, a jeśli obowiązek takie nie byłby wykonalny – nawiązkę na rzecz Narodowego Funduszu Ochrony Zabytków w wysokości do wartości uszkodzenia zabytku – stanowi ust. 4 art. 108 ustawy o ochronie zabytków.
W przypadku działania nieumyślnego, sąd może orzec na rzecz Narodowego Funduszu Ochrony Zabytków nawiązkę od trzykrotnego do nawet trzydziestokrotnego minimalnego wynagrodzenia.
Czytaj również:
„W ścisłym centrum miasta powstanie budynek mieszkalny z funkcją handlowo-usługową [ZDJĘCIA]"
Komentarze (31)
Dodaj swój komentarz